北京市平谷区人民政府关于印发《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》的通知

京平政发〔2015〕30号

  各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，各公司：

  《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》和《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

北京市平谷区人民政府

2015年8月15日

关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)

  为规范本区物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，依据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，结合平谷区住宅小区管理现状，制定本意见。

一、指导思想

  坚持“政府引导、行业监管、属地负责、公众参与、分类实施、试点先行”的指导思想。

二、工作目标

  按照“提升物业管理水平，提高群众居住满意度”的总体要求，加强新建住宅小区前期物业管理，整顿既有物业管理市场秩序，探索老旧住宅小区物业管理模式，促进物业管理市场健康有序发展。

三、管理体制

  按照“条块结合，以块为主，属地负责”的原则。明确部门职责，制定实施细则，把日常物业监管权力下放到属地政府，由居(村)委会协助属地乡镇、街道具体落实，形成行业监管和属地政府负责的物业管理体制。

(一)部门职责

  1.区住房城乡建设委负责物业管理活动的监督管理工作，加强新建住宅小区前期物业服务合同备案工作，规范现有住宅小区物业服务行为，进一步提高物业服务水平，推进老旧住宅小区实施社会化物业管理试点工作，指导属地乡镇、街道做好物业企业日常监管工作，与属地乡镇、街道共同对物业服务企业的服务行为按季度进行考核，考核结果作为物业企业资质评定及升级的依据。

  2.区社会办负责统筹协调各相关部门，会同区住房城乡建设委研究解决物业管理工作中存在的问题，总结推广物业管理的成功经验和模式，完善社区、业主委员会和物业服务企业三方协调机制。

  3.区财政局会同区社会办、区住房城乡建设委和属地乡镇、街道等单位制定物业管理专项资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

  4.区市政市容委完善老旧小区基础设施建设，会同区发展改革委、区住房城乡建设委、区交通局、区公安分局和属地乡镇、街道制定停车管理办法，根据小区实际特点和周边道路情况划定停车位，规范车位租售行为，解决停车难问题。

  5.区发展改革委会同区住房城乡建设委、区市政市容委等部门调整老旧小区卫生费收费标准，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

  6.区公安分局负责住宅区的治安管理和秩序维护，针对尚未安装监控设施设备的住宅小区制定专项实施方案，统一组织实施。

  7.区城管执法监察局负责依法查处国有土地违法建设、城镇地区饲养家禽、占道经营等违规行为。

  8.区工商分局负责依法查处物业管理区域固定门店内无照经营行为，严控小区内营业执照的发放。

  9.区园林绿化局负责住宅小区绿化管理建设及有害生物的防治工作。

  10.区水务局负责住宅小区供水行业管理。

  11.区规划分局负责规范开发建设规划设计和配套设施方案，加强对新建住宅小区的规划验收，减少开发建设遗留问题。

  12.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。因专业经营单位委托物业服务企业代收、代售而产生的纠纷，专业经营单位应负责协调处理。

  13.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

(二)属地乡镇、街道管理职责

  1.加强物业管理力量，明确物业管理部门及责任人，统筹物业管理各项工作，及时协调解决物业服务纠纷，合理配置资源，选择因地制宜的物业管理模式。通过宣传引导，提高小区居民有偿服务意识，逐步实施市场化运行，指导居(村)委会落实好各项工作，协助各行业主管部门对物业进行管理。

  2.物业服务企业在办理资质升级时，须征求项目所在属地乡镇、街道意见。属地乡镇、街道结合企业物业项目服务履约情况和物业项目投诉情况，对项目进行实地核查，并在《企业晋升资质等级申请情况征求意见表》上出具核查意见。

  3.属地乡镇、街道负责业主大会、业主委员会的成立及活动的指导和监督。业主委员会未成立或虽成立但不能正常运转时，由属地乡镇、街道指导、协助业主共同决定有关事项。居(村)委会支持业主委员会和物业服务企业开展社区服务，为其提供必要的活动场所等便利条件。

  4.属地乡镇、街道负责物业服务企业项目交接活动的监督管理工作，对物业服务企业撤出后无人管理住宅小区提供应急物业服务，指导、协助业主共同决定有关事项。

  5.属地乡镇、街道负责老旧小区试点工作。根据选定的老旧小区实际情况制定具体实施方案，逐步推进老旧小区社会化物业管理。

四、工作重点

(一)加强新建住宅小区前期物业管理

  1.加强对新建住宅小区的规划许可、验收管理，确保物业服务用房建筑面积、配置等符合规划设计指标。

  2.加强对新建住宅小区建设单位承担前期物业服务行为的执法检查，确保前期物业服务期间各方的合法权益。

  3.加强对新建住宅小区首次业主大会、业主委员会的协助、指导、监督，按时完成业主大会、业主委员的备案工作，确保业主的合法权益。

  4.加强对新建住宅小区前期物业服务期间的共用部位共用设施设备查验交接的监督管理，指导前期物业服务向物业服务顺利过渡，确保新建住宅小区全部按照市场化运作实施专业化的物业管理。

(二)整顿既有物业管理市场秩序

  1.建立健全考评机制，属地乡镇、街道和相关部门定期对物业服务企业的服务行为进行考核，考核结果给予公示，对服务不到位、整改不合格的企业，由区住房城乡建设委依法给予降级和注销处理。支持、鼓励和引导物业服务企业通过兼并、重组扩大规模，加强对物业企业的培训，提质升级，推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。

  2.主责部门加强对物业服务企业的物业费收支情况、物业服务履约情况和下一年物业费收支预算公示情况的专项执法检查，规范物业费收支、物业服务行为，相关情况及时向业主公开。

(三)推进老旧住宅小区社会化物业管理

  实施老旧小区社会化物业管理的范围是2000年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区。根据《平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案》，由属地乡镇、街道选定老旧小区社会化物业管理试点，通过试点先行，总结经验，探索老旧小区物业管理新模式，以此推进老旧小区社会化物业管理。

五、保障措施

(一)建立联席会议制度

  区政府建立平谷区物业管理工作联席会议制度，定期召开会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。联席会议召集人由主管住房城乡建设的副区长担任，成员单位为：区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区水务局、区园林绿化局、区政府法制办、区社会办、区公安分局、区工商分局、区规划分局、区城管执法监察局、区政府督查室、兴谷街道、滨河街道、渔阳地区办事处。联席会议下设办公室，办公室设在区住房城乡建设委。

(二)设立物业管理专项资金

  区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下五方面：

  1.城区老旧小区应急维修资金

  按每年每户60元标准安排应急维修资金约160万元。由各乡镇、街道负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

  2.住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴

  按照每年每户10元标准安排补贴资金约46万元。由属地乡镇、街道根据辖区内各社区开展工作情况统筹安排使用。

  3.宣传培训费用

  按照每年每户1元的标准安排宣传培训资金约5万元，由区住房城乡建设委根据培训情况安排使用。

  4.试点老旧小区基础设施改造资金

  属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，测算老旧小区基础设施改造项目和资金，报区政府审定。

  5.试点老旧小区物业服务费补贴资金

  由居(村)委会组织业主大会，选定试点老旧小区的管理模式，参照服务标准测算试点老旧小区物业服务标准和费用，相关物业服务企业和业主签订服务合同。试点老旧小区业主享受政府给予的物业服务费补贴政策，第一年业主缴纳应交物业费的10%，政府给予业主物业费补贴90%;第二年业主缴纳应交物业费的20%，政府给予业主物业费补贴80%;第三年业主缴纳应交物业费的40%，政府给予业主物业费补贴60%;第四年业主缴纳应交物业费的60%，政府给予业主物业费补贴40%;从第五年开始到第十年业主缴纳应交物业费的80%，政府给予业主物业费补贴20%;从第十一年开始不再给予物业费补贴，试点小区开始走向由市场化运作的社会化物业管理。由所辖街道根据试点小区物业服务水平的考核结果，按照相关规定拨付物业费补贴资金。

  物业管理专项资金中老旧小区应急维修资金、住宅小区业主大会和业主委员会活动经费补贴和宣传培训费用2015年共需资金约210万元，以后每年按照补助标准根据户数增加情况调整补助资金。试点老旧小区基础设施改造资金和试点老旧小区物业服务费补贴资金，2015年暂控制在800万元内，下一年的资金用量要根据试点小区数量确定。以上这五方面的总资金2015年控制在1000万之内，未用完的资金可转入下一年统一安排使用。

(三)强化考核督查

  区政府督查室负责对属地乡镇、街道和相关部门物业管理工作开展督促检查。区政府绩效办负责将此项工作纳入区政府绩效管理考核范围。

(四)法律保障

  区法院建立快速调解机制，依法解决物业服务企业在履行物业服务过程中与业主发生的纠纷，维护双方的合法权益，妥善化解纠纷。

(五)加强宣传引导

  属地乡镇、街道牵头转变政府职能，采用形式多样的宣传方式，强化物业管理正面宣传引导，强化城市生活消费观念，充分行使业主参与权、知情权、监管权，使居民养成按时缴纳物业服务费的观念意识。

(六)建立三级物业纠纷投诉处理机制

  一是区住房城乡建设委和相关部门负责全区物业管理重大纠纷的调解处理；二是属地乡镇、街道负责所辖区域物业管理重要纠纷调解处理工作；三是居(村)委会负责本社区物业管理纠纷调解处理工作，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”的原则，充分发挥居(村)委会等基层组织作用，发动群众，依靠群众，把社会矛盾化解在基层。

(七)发挥平谷区物业协会的作用

  通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段。及时将政府部门关于行业管理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业合理诉求及时反馈政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。

六、施行日期

  本意见自发布之日起施行。

平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案

  老旧住宅小区试点社会化物业管理已列入区政府2015年的重点工作，为推进老旧小区试点社会化物业管理，改善老旧小区居住环境，构建和谐社区，依据物业管理相关法律法规和《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》，结合当前本区老旧小区管理现状，制定本工作方案。

一、指导思想

  着力解决老旧小区群众最关心、最迫切的问题，探索老旧小区社会化物业管理模式，本着试点先行，总结经验，逐步推广的指导思想，实现老旧小区社会化物业管理。

二、工作目标

  每个街道在符合2000年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制标准的老旧小区中选定试点小区。争取2015年每个街道至少选定一个老旧小区实施社会化物业管理试点，全力营造安定有序的老旧小区居住环境。

三、组织机构

  成立平谷区推进老旧小区社会化物业管理试点工作领导小组，组长由主管住房城乡建设的副区长担任，副组长由区社会办主任和区住房城乡建设委主任担任。成员单位为：区民政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区公安分局、区规划分局、区城管执法监察局、滨河街道、兴谷街道、渔阳地区办事处，主要负责研究解决老旧小区社会化物业管理试点工作中的重点、难点问题。领导小组办公室设在区住房城乡建设委，办公室主任由区住房城乡建设委主管物业管理的副主任担任，主要负责制定推进老旧小区社会化物业管理试点工作方案以及工作进展情况汇报等具体工作。

四、管理模式

  属地乡镇、街道及居(村)委会在征求业主意愿的基础上，充分发挥现有业主委员会的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧小区物业管理。

(一)引导业主自治

  属地乡镇、街道及居(村)委会进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，充分发挥现有业主委员会的作用，引导业主委员会通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

  (二)属地乡镇、街道组建物业管理组织，加强日常服务

  各乡镇、街道可利用现有公益性组织或组建物业服务中心，为试点老旧小区提供卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常维修等基本物业服务。

(三)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

  属地乡镇、街道指导居(村)委会或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，可参照“平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格”(详见附件)选定服务标准和收费标准，同时委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，没有业主委员会的由居(村)委会协助业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

五、工作安排

(一)做好老旧小区试点前期准备工作

  试点老旧小区确定后，相关乡镇、街道利用一个月时间做好试点老旧小区前期宣传、摸底、调查工作并制定《试点老旧小区具体实施方案》，报区政府审定后实施。

(二)划分试点老旧小区物业管理区域

  《试点老旧小区具体实施方案》审定后，由属地乡镇、街道会同区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区规划分局、区国土分局、区公安分局等部门，根据试点老旧小区共用设施设备使用情况及时对物业管理区域进行划分。

(三)完善试点老旧小区基础设施

  按照《试点老旧小区具体实施方案》，由属地乡镇、街道会同相关部门组织实施完善试点老旧小区的水、电、路、监控、小区封闭和管理用房等基础设施建设。

(四)组织实施老旧小区试点工作

  具备条件的试点老旧小区，由属地乡镇、街道按照《试点老旧小区具体实施方案》组织实施。

六、资金支持

  从区政府设立的物业管理专项资金中优先安排老旧小区社会化物业管理试点资金，主要用于以下两方面：

(一)试点老旧小区基础设施改造资金

  由属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，制定完善基础设施所需资金预算，报区政府审定，确定具体项目和金额。

(二)试点老旧小区物业服务费补贴资金

  按照《关于推进住宅小区物业管理工作的意见(试行)》中试点老旧小区物业服务费补贴资金的规定执行。

七、加强指导和监管

  属地乡镇、街道及居(村)委会及时分析试点小区管理和运行情况，了解利益各方诉求，搭建共商共治议事平台，指导和监管业主委员会、物业服务企业和社区各类组织依法开展工作，建立协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，推进试点小区的良性循环。

八、提高服务费收缴率

(一)提高缴费意识

  属地乡镇、街道要积极引导居民树立正确的服务消费观念，加深业主“花钱买服务”的消费意识，主动缴纳服务费用。

(二)提高服务水平

  服务企业和单位应加强自身管理，服务合同应明确双方的权利、义务、服务项目、范围、服务标准、收费标准以及违约责任等内容，按照合同提供优质服务，加强与业主之间的沟通与交流，积极配合相关部门工作、不断提高服务水平。

(三)依法追缴服务费

  服务满足合同要求，得到大多数业主认可，对于采用电话、短信、上门催缴等方式收缴物业费，仍故意拖欠的业主，倡导通过法律手段解决。

九、施行日期

  本方案自发布之日起施行。

  附件：平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格

  附件：平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格

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（1）附件：平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格.docx