关于印发《关于规范引导盘活利用农民闲置房屋增加农民财产性收入的指导意见》的通知

京政农函〔2018〕13号

  各有关区人民政府：

  为深入贯彻落实中央农村工作会议和2018年中央一号文件精神，规范引导盘活利用农民闲置房屋工作，市农委等7部门联合制定了《关于规范引导盘活利用农民闲置房屋增加农民财产性收入的指导意见》，现印发给你们，请结合各区实际，遵照执行。

北京市农村工作委员会

北京市规划和国土资源管理委员会

北京市住房和城乡建设委员会

北京市发展和改革委员会

北京市民政局

北京市旅游发展委员会

北京市工商行政管理局

2018年3月26日

关于规范引导盘活利用农民闲置房屋增加农民财产性收入的指导意见

  近年来，郊区农民群众积极创新资产经营方式，不断加快探索农民闲置房屋盘活利用的有效形式。为深入贯彻落实中央农村工作会议和2018年中央一号文件精神，规范引导盘活利用农民闲置房屋工作，有组织地将农民闲置房屋资源经营起来，增加农民财产性收入，特提出如下指导意见。

  一、合理确定盘活利用农民闲置房屋范围，坚持正确导向

  各区开展盘活利用农民闲置房屋工作应符合《北京城市总体规划(2016年—2035年)》，要与本地区乡村规划和美丽乡村建设相结合，做到统筹协调、规范引导、健康发展。

  盘活利用农民闲置房屋应在农民合法宅基地上的房屋进行，原则上应以农户现有集体建设用地(宅基地)使用权证或相关规划、建设部门核发的建房手续作为权利证明依据。此项工作要在规划保留的村庄内开展，房屋应符合本市城市总体规划和土地利用总体规划(以下简称“两规”)、产权归属清晰、处于闲置状态和可安全使用等要求，并经集体经济组织认可。不包括设施农业项目配套用房、违法占地建房以及农民建设的用于仓储的非居住用途的房屋等。

  此项工作应坚持“一户一宅”原则，要优先保障农民的居住权。要结合探索宅基地退出机制，将闲置宅基地优先用于保障本村村民居住需求。本村村民住宅需求不能妥善安排的，不应开展盘活利用农民闲置房屋工作。

  二、充分尊重农民意愿，兼顾各方合法权益

  按照落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地的要求，以农村集体土地所有权、农民宅基地使用权和房屋所有权不变为前提，充分尊重当地农民意愿，按照依法、自愿、有偿的原则进行。坚决禁止为了集中连片开展经营，通过临时为农民租赁住房的办法开展此项工作。房屋租赁经营合同期满或中止后，房屋所有权仍归原农户所有。在工作中要正确处理好农户、集体和合作单位之间的利益关系，确保各方的合法权益，做到互利共赢。

  三、坚持集体统一组织运营，提高农民组织化程度

  村集体经济组织作为农村宅基地所有权主体代表，必须发挥组织和引导作用。该项工作要由闲置房屋所在地的村集体经济组织统一组织进行，提高农民的组织化程度，有效防止一家一户未经本集体经济组织同意擅自与社会资本开展合作经营产生各类矛盾纠纷。

  在经营方式上，村集体经济组织可以采取作价回购、统一租赁或者农户入股股份合作等多种方式整合本村农民闲置房屋资源，选择适合本村特点的产业，进行自主经营或对外合作；也可以由村集体经济组织牵头组建农民住宅专业合作社，进行自主经营或对外合作。村集体经济组织可以通过统一组织经营管理、提供公共设施和服务等，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。

  四、加强统筹安排，依法合规原貌利用

  各区要在做好农民闲置房屋的合法性核查，认真核实房屋闲置状态和农民住房真实情况的基础上，根据实际情况统筹安排，加强指导，切实做到风险可控。该项工作应在农民已有稳定住所、原有房屋闲置率较高且易于集中开发的村庄进行。要坚持依法合规，严格实行土地用途管制和节约集约利用土地，原貌利用。在传统村落开展此项工作，必须符合传统村落保护发展规划有关要求，进行传统建筑保护修缮。装修改造要在原有房屋基础上进行，不得超出原住房面积进行改建和扩建。严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，坚决防止以盘活利用农民闲置房屋的名义进行各类违法建设；严格禁止采取以租代售的方式经营农民闲置房屋，坚决杜绝变相发展小产权房；严格禁止在集体经营性建设用地及其房屋上开展盘活利用农民闲置房屋工作；严格禁止以各种名目开展不符合本市政策的相关工作。

  五、坚持因村制宜，发展特色融合产业

  要本着有利于产业发展、有利于改善农村生态环境、有利于农民和集体增收的方向，防止人口无序增加、资源浪费、环境污染等，实施可持续发展。要统筹考虑村庄的区位条件、资源禀赋、市政交通、环境容量和产业发展基础，发展符合首都功能定位要求的特色产业。现阶段，重点发展与乡村旅游相结合的多种形式的融合性产业，加快打造一批较高水平的乡村民宿，促进休闲农业与乡村旅游提档升级。在具备条件且符合社会养老政策的前提下，鼓励探索发展城乡居民养老产业。鼓励发展文化创意产业等环境友好型产业。利用农民闲置房屋作为住所(经营场所)开展经营活动的，应符合本市住所(经营场所)登记的有关法律法规和政策规定。

  六、规范签订房屋利用合同，依法确定租赁期限

  要严格遵守《中华人民共和国合同法》的有关规定，由乡镇政府指导村集体经济组织签订规范的农民闲置房屋租赁合同。合同中应当明确约定产权归属和各项权利义务，特别是对合同到期后的房屋及配套设施设备归属作出明确约定。按照《合同法》的规定，租赁合同的期限不得超过20年，结合《北京城市总体规划(2016年—2035年)》要求，合同期限截止日期原则上应不超过规划期2035年，具体时间由各区根据本区情况确定。在合理确定租赁期限的基础上，结合经济社会发展趋势，建立租金动态调整机制。合同一经签订，合同当事人要认真履行。合同期满后，可以依据国家届时的法律规定，按照依法、自愿、有偿的原则终止或者续签租赁合同。规划期后如需续签合同，应确保项目用地仍符合“两规”要求。

  七、加强规范管理，确保安全运营

  严格禁止在地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄开展盘活利用农民闲置房屋工作。已经列入山区搬迁计划和拟拆迁腾退的村庄、已经享受过政策性搬迁的旧村址以及已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用农民闲置房屋工作。盘活利用农民闲置房屋发展相关产业，应对闲置房屋进行房屋安全和抗震鉴定，不满足安全、抗震要求的房屋不得使用和租赁。在房屋装修改造和经营过程中，要高度重视安全生产工作，特别是要高度重视消防安全工作，加强从业人员的安全培训工作，防止各类安全事故发生，确保广大人民群众生命财产安全。同时，村集体经济组织要认真做好农户的组织协调工作，减少矛盾纠纷，维护农村社会和谐稳定，确保安全稳定运营。

  八、切实加强农房出租管理，建立健全登记制度

  各区要结合全市“疏解整治促提升”和美丽乡村建设的总体部署和工作要求，强化属地管理，严格按照《北京市房屋租赁管理若干规定》(北京市人民政府令第231号)的要求，切实加强农村宅基地以及出租房屋的管理，防止无序改建、扩建和任意出租房屋。特别是要将城乡结合部地区等租住农房的大量人口聚集区域作为重点，采取有力措施加大管理力度。要组织乡镇政府和村委会加快建立健全村级房屋出租管理服务站，由村级服务站对本村农户出租用于居住的房屋进行统一登记，随时了解房屋出租、居住人员情况及安全管理等动态，并做好出租住房的日常检查工作，发现违法违规行为及时向本区有关部门报告，有效防止农村出租房屋呈现梯度外移的无序状态，确保安全。

  九、进一步明确责任，加强指导和服务

  按照属地管理的原则，层层落实盘活利用农民闲置房屋工作的指导、服务和监管职责，确保持续健康发展。

  各区要认真做好农民闲置房屋现状的调查工作，包括闲置房屋的数量、面积，同步完成农民宅基地缺口数据的摸底、调查和统计工作。要建立盘活利用农民闲置房屋工作部门联动机制，按照本意见的要求，加强对该项工作的规范引导。同时，要加强开展盘活利用农民闲置房屋地区的配套基础设施建设，完善公共服务设施，整合社会各界力量，营造良好的外部环境。

  各乡镇政府是盘活利用农民闲置房屋工作的管理和服务责任主体，要严格把控开展盘活利用农民闲置房屋地区的市场准入，负责农民闲置房屋的合法性审核，强化农村宅基地审批、管控，确保闲置房屋的产权无异议、无纠纷。

  村委会是农村房屋建设和出租监督管理的责任主体，要切实加强指导、监管和服务。村集体经济组织是盘活利用农民闲置房屋经营工作的实施主体，应发挥引领、组织、统筹和管理作用，切实保护好村集体和广大农户的切身利益。