北京市平谷区人民政府关于印发《平谷区农村村民住宅建设管理办法》的通知

京平政发〔2012〕37号

  各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，各公司：

  现将《平谷区农村村民住宅建设管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

北京市平谷区人民政府

2012年10月9日

平谷区农村村民住宅建设管理办法

第一章 总则

  第一条 为进一步规范农村村民住宅建设审批程序，加强农村村民住宅建设的监督管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《北京市城乡规划条例》《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》等法律、法规、规章，结合本区实际，制定本办法。

  第二条 区国土分局负责农村村民宅基地申请材料的复核、报批；办理宅基地使用权登记发证工作；依法查处宅基地违法用地行为。

  区规划分局按照职责分工，负责对乡镇人民政府(街道办事处)初审后上报的农村村民住宅建设核发乡村建设规划许可证或按有关规定办理相关手续；配合乡镇人民政府对违反乡镇规划、村庄规划的村民住宅建设进行查处。

  乡镇人民政府(街道办事处)负责农村村民住宅的日常管理工作。乡镇人民政府负责对申请利用原有宅基地建设住宅核发乡村建设规划许可证；对应当取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证而未依法取得或者未按照乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为进行查处。

  村民委员会配合乡镇人民政府(街道办事处)做好农村村民住宅的日常管理工作，加强日常巡查与监督，对农村村民宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告。

  第三条 本办法所称农村村民住宅是指农村村民所建住房以及与住房和居住生活有关的其他建筑物和设施。

  第四条 凡在本区范围内进行农村村民住宅建设的，均须遵守本办法。

第二章 宅基地审批

  第五条 农村村民新建住宅，应当在原宅基地内安排，原宅基地内无法安排的，应当充分利用村内空闲地、未利用地或村庄外建设用地，严格控制占用耕地。

  涉及占用农用地或村庄外未利用地的，应当依法办理农用地或未利用地转用手续。其中，占用耕地的，申报主体应依法缴纳耕地开垦费，宅基地申请人应依法缴纳耕地占用税。

  第六条 宅基地申请人必须是本集体经济组织内的农村村民，本集体经济组织以外的农村村民或居民不得申请使用宅基地建设住宅。

  第七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

  根据本区实际情况，农村村民平房宅基地标准为0.26亩(含滴水)，单体二层楼房宅基地标准为0.30亩(含滴水)。

  农村村民原有宅基地超过规定标准的，其超过部分按照乡(镇)村建设规划逐步调整。

  第八条 符合下列情形之一的，农村村民方可申请宅基地：

  (一)两个男孩(农村户口)及以上，只有一处住宅，一子已达到法定结婚年龄，无房分居且现有宅基地低于分户标准的；

  (二)男到女家落户，无房分居且现有宅基地低于分户标准的，须持结婚证及男方户口在女方户口所在地派出所取得合法落户手续等法律证件，由女方向所在地的村民委员会提出申请；

  (三)三代同堂且单传，只有一处住宅，第三代因达到法定结婚年龄确需另立门户而现有宅基地低于分户标准的；

  (四)依法收回宅基地的；

  (五)因交通不便、吃水困难、地道及泥石流等不适宜居住的原因需要搬迁的；

  (六)法律、法规、规章规定的符合申请宅基地条件的其他情形。

  第九条 农村村民有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

  (一)原有宅基地能够解决子女另立户的；

  (二)出卖、出租原有住宅或将原有住宅赠与他人的；

  (三)兄弟二人一处住宅，其中一人为非农业户口的；

  (四)已购买本村房屋且已达到一户一宅的；

  (五)法律、法规、规章规定的不予批准宅基地的其他情形。

  第十条 农村宅基地申请报批程序：

  (一)农村村民新建住宅申请宅基地的，应由符合条件的申请人向本村村民委员会提出书面申请；

  (二)接到村民申请后，村民委员会、村民代表大会或村民会议依据申请条件对申请进行审议，并将审议通过后的申请在村务公开栏内张榜公布，公布期不得少于15日；

  根据本办法第八条第六项的规定申请宅基地的，应按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定组织村民会议讨论决定；

  (三)公布期满，村民未提出异议或者异议不成立的，村民委员会应在《农村村民宅基地申请审批表》上签署意见报乡镇人民政府(街道办事处)审核；

  (四)乡镇人民政府(街道办事处)经审核并签署意见后，及时按村或分片批量报区国土分局复核；

  (五)区国土分局接到乡镇人民政府(街道办事处)转来的《农村村民宅基地申请审批表》及相关材料后，应在20个工作日内复核完毕，报区政府审批；

  (六)经依法批准的宅基地，村民委员会应及时将审批结果张榜公布。

  第十一条 乡镇人民政府(街道办事处)在宅基地审核过程中的具体职责：

  (一)接到村民委员会上报的宅基地申请材料后，要到实地对申请人是否符合申请条件、村民代表或村民会议决议是否召开、是否有效，拟用地是否符合规划等进行审核，对符合条件的确定用地范围、绘制建设用地规划界限图并报区规划分局核发乡村建设规划许可证或按有关规定办理相关手续；

  (二)宅基地经依法批准后，要组织村民委员会，会同区规划分局、区国土分局到实地放线定桩、划定四至范围；

  (三)村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地；

  对农村村民宅基地的申请不予批准的，由乡镇人民政府(街道办事处)书面通知村民委员会，并说明理由。

  第十二条 农村村民申请宅基地经区政府批准后，由区政府核发宅基地使用证书，确认宅基地使用权。

  第十三条 本村村民符合宅基地申请条件经批准后，可以购买本村闲置房屋，并到区国土分局办理土地使用权登记发证手续。

  第十四条 在同一地区新建住宅以及利用原有宅基地进行住宅建设的，村民委员会应根据镇、村规划和本地区地形、地貌确定一个或若干个室外地平标高，并根据室外地平标高，统一确定该地区村民宅基地的磉高、檐高、脊高和住宅宽度标准，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡镇人民政府(街道办事处)备案，同时报区规划分局备案。

  第十五条 新建住宅以及利用原有宅基地进行住宅建设，滴水标准全区统一，平房后檐0.40米，房山和围墙0.20米；二层以上楼房(含二层)后檐0.80米，两山0.60米。

  滴水应纳入农村村民宅基地使用范围，并在《农村村民宅基地申请审批表》中予以标注。

  村民宅基地使用范围外的街道和巷道无论宽窄，一律由集体使用，任何人不得侵占。

  第十六条 利用原有宅基地进行住宅建设的，建设前，申请人应提出书面申请，经村民委员会审议后，报乡镇人民政府(街道办事处)审核。未经批准，任何人不得利用原有宅基地进行二层(含二层)以上的楼房建设，需建二层楼房(含二层)以上的应按村镇规划另履行审批手续。

  第十七条 利用原有宅基地进行住宅建设应当方便生产生活，不妨碍他人通行、通风、日照、采光、排水，不得侵占公共道路、破坏或影响公共设施。

  第十八条 申请利用原有宅基地进行住宅建设的，应提交使用集体建设用地证明文件、建设申请、符合村庄规划的拟建方案以及四邻意见等材料，(四邻意见不一致的，村民委员会应当组织召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议研究形成本村意见)，向乡镇人民政府(街道办事处)申请乡村建设规划许可证。

  核发乡村建设规划许可证后，乡镇人民政府(街道办事处)应组织村民委员会到实地放线定桩、划定四至范围。

  第十九条 经依法批准利用原有宅基地进行住宅建设的农村村民住宅，其宅基地由区政府核发宅基地使用权证书，确认宅基地使用权。

第三章 宅基地的置换与收回

  第二十条 宅基地经依法批准后尚未建设，因申请人户口转非、死亡等原因丧失申请审批条件的，由乡镇人民政府(街道办事处)书面通知申请人或其家庭成员不得建设并报区政府撤销宅基地批复，其宅基地由村民委员会收回，重新安排使用。

  第二十一条 因本办法第八条第五项规定的情形新批准宅基地的，原宅基地由村民委员会依法收回。

  第二十二条 农村村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的，原宅基地由村民委员会收回，宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除；也可经乡镇人民政府批准，按照相应的价格出售给符合申请宅基地条件的村民。

  第二十三条 因公共利益需要，农村村民宅基地影响村镇建设规划，经宅基地审批机关批准，可收回该宅基地，但应为农村村民重新审批宅基地或采取其他合法方式予以安置。造成损失的，应给予相应补偿。

  第二十四条 本村村民经协商签订宅基地置换合同，经村民委员会同意后，双方可就各自所使用的宅基地进行置换。

  置换宅基地的双方应按法律法规规定到区国土分局办理土地权属变更登记手续。

第四章 管理规范

  第二十五条 农村村民住宅用地要符合区、乡镇两级土地利用总体规划；农村村民住宅建设要符合新城规划、乡镇规划、村庄规划等上位城乡规划的要求。

  第二十六条 村庄规划由所在地乡镇人民政府组织编制，编制完成后应当在村民委员会公示30日，经村民会议或村民代表会议讨论同意，并经区规划分局组织审查后，报区政府审批。村庄规划批准后，由所在地乡镇人民政府依法公布。

  修改村庄规划应当按照原审批程序进行，修改后的村庄规划应当依法重新公布。

  第二十七条 在平谷新城总体规划实施过程中，属于新城规划建设区内的村，应当服从总体规划要求，不再审批宅基地。

  第二十八条 严禁通过买卖或变相买卖土地的途径获取宅基地。

  第二十九条 因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向区国土分局提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。

  第三十条 农村村民自建二层及二层以下住宅开工前，应提交使用集体建设用地的证明文件、乡村建设规划许可文件、施工合同等材料，到乡镇人民政府(街道办事处)办理工程报建备案手续，并组织有关参建方进行竣工验收并形成竣工验收文件报乡镇人民政府(街道办事处)备案。乡镇人民政府(街道办事处)应做好建设过程中的指导和服务工作。

  农村村民住宅建设提倡选择具有设计、施工资质的单位或具有注册建筑师、建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍、劳务队伍，或者经建设行政主管部门培训合格的建筑工匠承接工程设计、施工及相关管理工作，签订工程承包合同，依法承担相应的质量安全责任。

第五章 旧村改造和新村建设用地审批

  第三十一条 新村建设用地选址要符合土地利用总体规划和乡村建设规划。

  第三十二条 严格履行审批手续，依法使用土地。

  按照规划进行新村住宅建设的，原则应在原址改建。确需易址新建使用存量建设用地的，附旧址复垦计划，经乡镇人民政府(街道办事处)审核，由区政府批准；使用农用地或未利用地的，须依法报市政府办理农用地或未利用地转为建设用地审批手续。

  第三十三条 新村建成后应按复垦计划，拆除旧村庄实现占补平衡，富余的建设用地应依法并主要用于二、三产业建设。

  第三十四条 严格执行国家节约集约土地的政策，严禁建设新村庄不拆旧村庄，造成一户多宅、多占地的现象。

  第三十五条 新村建设审批依照下列规定确定：

  (一)旧村改造原址建设的，由乡镇人民政府(街道办事处)审核，区政府审批；

  (二)易址新建使用存量建设用地的，附旧址复垦计划，经乡镇人民政府(街道办事处)审核，由区政府审批；

  (三)易址新建使用农用地或未利用地的，依法报市政府办理农用地或未利用地转为建设用地的审批手续；

  (四)建设集中住宅楼的，由区政府审核，报市政府审批。

  第三十六条 新村建设审批程序：

  新村建设经发改、规划、国土、建设、新农办、乡镇人民政府(街道办事处)等有关单位同意后依法报区政府或市政府审批。具体程序按国家和北京市有关规定办理。

第六章 法律责任

  第三十七条 农村村民违反本管理办法建设住宅的，依据相关法律法规进行查处。

  第三十八条 农村村民的违法住宅建设及其所属设施，在拆迁时依法不予补偿。

  第三十九条 区各行政主管部门、各乡镇人民政府(街道办事处)工作人员要忠于职守，严格执行各项法律、法规，认真落实本办法，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节和后果由所在单位上级主管机关给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第四十条 拒绝、阻碍各行政主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第四十一条 本办法自2012年11月9日起施行。《北京市平谷区人民政府关于平谷区农村村民住宅建设管理若干规定》(京平政发〔2005〕17号)同时废止。之前文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。